Калькулятор платёжеспособного спроса

1

Сколько метров строим?

Общая площадь здания вместе с паркингом, лобби и техническими помещениями.

м²

Этажность подобрана автоматически: 8 наземных + 2 подземных

Задать этажность вручную

Наземных этажей Подземных этажей Срок строительства, лет

2

Где?

От точки зависит и спрос, и ставка. Выберите известное место или откройте карту.

—

3

Что делаем с площадями?

Модель подберёт состав под спрос в этой точке и этажность здания.

Что получается

—

срок окупаемости · диапазон —

Состав, который выдерживает эта точка

Готовые сценарии для сравнения

кликните — модель пересчитает всё

Точка и зоны влияния

OSM кликните по карте или перетащите маркер

пешком 5 / 12 / 20 мин авто 5 / 10 / 20 мин —

Выбранная точка

—

Загружаю окружение…

Известные точки Иркутска

Ручная корректировка охвата

Доля полезной суши 0,82 Вода, промзона и закрытые территории уменьшают охват. Для набережной — 0,6–0,75. Население в 12 мин пешком, чел. Коэффициент притяжения авто 0 — авто по плотности POI. 1,0 — спальный район, 2,0–3,5 — общегородской центр.

Что востребовано в этой точке

сколько м² выдерживает рынок сверх действующего предложения

Распределение площадей

Разрез здания

Функции садятся снизу вверх: паркинг и склады — под землю, торговля и еда — на 1–2 этаж, офисы — в середину, отели и жильё — наверх.

БЕСПЛАТНЫЙ АККАУНТ

Этот раздел доступен после регистрации

Зарегистрируйтесь бесплатно, чтобы открыть этот раздел. Быстрый расчёт, локация и подбор наполнения доступны без аккаунта.

Зарегистрироваться бесплатно Уже есть аккаунт — войти

Регистрация нужна для доступа к расширенной аналитике и сохранения работы за вашим аккаунтом.

Индустрии по роли в проекте

окупаемость одного метра: сколько стоит построить и сколько возвращает

Группировка не по виду деятельности, а по поведению в экономике здания. Срок считается от собственных затрат и дохода функции, без учёта соседей.

Замечания модели

Ключевые показатели

базовый сценарий · без НДС

Денежный поток, накопленный итог

Стоимость строительства и ставки

показывать
себестоимость

Прочие затраты (проект, ТУ, финанс.), % Стоимость участка / актива, ₽ Ставка дисконтирования, % Ставка капитализации, %

Ориентиры Иркутска: расчёт по справочнику — 199 083 ₽/м²; «по словам строителей» — 100 000–250 000 ₽/м² в вайтбоксе (финмодель МФЦ, 12 525 м²). При ставке дисконтирования 25 % отрицательный NPV — норма для регионального девелопмента: смотрите на срок окупаемости и доходность на затраты.

Спрос против запроектированного

где площадь превышает то, что рынок способен принять

Экономика по блокам

базовый сценарий

Что каждая функция даёт зданию

Матрица «скорость возврата × капитализация метра»

← медленный возврат · быстрый возврат → ↑ дороже метр капитализации

Рейтинг индустрий в этом здании

Сохранённые сценарии

сравнение вариантов наполнения одного объёма