Калькулятор платёжеспособного спроса

Параметры объекта

Общая площадь здания, м²

м²

Вместе с паркингом, лобби и техническими помещениями

Наземных этажей

Подземных этажей

Задать дополнительные параметры вручную

Срок строительства, лет Финмодель проекта: 2 года — мнение строительных экспертов Существующие машиноместа, шт. Сколько мест уже есть на площадке. Введите — и «Экономика» покажет дефицит или запас относительно норматива Неарендуемые площади, м² МОП, санузлы и инженерия вместе. Оставьте пустым — модель посчитает по нормативам под выбранное наполнение

Подробнее: из чего состоят неарендуемые площади

МОП, коридоры, входные группы, м² Коридоры, лифтовые холлы, лестничные клетки, тамбуры Санузлы, м² Санузлы, в том числе для МГН, и кладовые уборочного инвентаря Инженерные помещения всего, м² Сумма по строкам ниже. Задайте здесь общую цифру или разложите её по составу

Стоимость строительства и ставки

Прочие затраты (проект, ТУ, финанс.), % Ставка дисконтирования, % Ставка капитализации, % Операционные расходы, % от ДВД Стоимость участка / актива, ₽

показывать себестоимость

Точка и зоны влияния

OSM кликните по карте или перетащите маркер

пешком 5 / 12 / 20 мин авто 5 / 10 / 20 мин —

тепловая карта притяжения вторая карта

Выбранная точка

—

Загружаю окружение…

охват по изохронам и населению

Точки притяжения в радиусе влияния объекта

Нажмите «Обновить данные об окружении» — список соберётся из открытых данных OpenStreetMap: адреса, где в радиусе концентрируется больше всего людей.

Известные точки Иркутска (быстрый переход)

Ручная корректировка охвата

Доля полезной суши 0,82 Вода, промзона и закрытые территории уменьшают охват. Для набережной — 0,6–0,75. Население в 12 мин пешком, чел. Коэффициент притяжения авто 0 — авто по плотности POI. 1,0 — спальный район, 2,0–3,5 — общегородской центр.

Что востребовано в этой точке

ёмкость рынка в м² за вычетом действующего предложения

Все виды бизнеса в радиусе — сколько точек каждого формата

Связки, которые работают в этой точке

Объекты, стоящие в одном здании или в 30 м друг от друга. Модель использует их как подсказку при автоподборе наполнения.

Где открывать бизнес

Конкуренты, фактическая активность и доступные помещения в одной зоне

20 минут на авто

Центр зоны

Используется точка из раздела «Локация и спрос» Будущий бизнес Точные и совместимые индустрии будут показаны раздельно Доступность на авто Фактическая изохрона по дорожной сети OpenStreetMap Площадь помещения, м²

—

Фильтр и часть оценки пригодности Ставка не выше, ₽/м² в месяц Для месячной цены ставка будет рассчитана из площади

Готово к анализу

Совмещённая карта

Сначала постройте зону и загрузите помещения

точное совпадение совместимые аренда траты пересечение

Клик по карте меняет центр только внутри этой вкладки. Зелёные ореолы — итоговый скоринг помещений, а не отдельный источник данных.

точных конкурентов—OpenStreetMap / 2ГИС

совместимых бизнесов—контекст индустрии

помещений в фильтре—CIAN / Avito / импорт

лучший балл места—из 100

Кандидаты на размещение

балл показывает пересечение сигналов, но не заменяет полевую проверку

Загрузите объявления об аренде — здесь появится рейтинг помещений.

Источники и загрузка данных

каждый источник необязателен и не влияет на другие вкладки

Объявления о помещенияхнет данных

Импортирует CSV/JSON из CIAN, Avito и других выгрузок. Нужны координаты или адрес; отсутствующие координаты можно геокодировать.

Загрузить CSV / JSON

Подключить локальный сборщик

Локальный мост из compute/connectors/rentals отдаёт нормализуемые выгрузки парсеров без передачи ключей в браузер.

Бизнесы и конкурентыOpenStreetMap

OSM работает без ключа. Для более полного каталога можно добавить официальный ключ Places API 2ГИС.

Ключ хранится только до закрытия вкладки. Поле ИНН у 2ГИС требует отдельного коммерческого разрешения.

Финансовое здоровье конкурентовнет данных

CSV/JSON из ГИР БО / «Прозрачного бизнеса»: ИНН, прибыль и выручка за два года. Записи сопоставляются по ИНН, затем по названию.

Загрузить отчётность

Зелёный контур — прибыль положительная и растёт; красный — убыток или снижение. Отсутствие данных не трактуется как убыток.

Как читается результат

Спрос и активность

Интенсивность расходов по публичному слою «Геочеки» ФНС. Если сервис не отвечает, вес перераспределяется на доступные сигналы.

Устойчивость окружения

Плотность точных и совместимых бизнесов рядом с помещением, с поправкой на чрезмерную насыщенность и доступную отчётность.

Пригодность помещения

Попадание в диапазон площади, ставка относительно медианы выборки и наличие координат внутри автомобильной изохроны.

Итог

40% активность, 30% бизнес‑контекст, 20% помещение, 10% финансовый сигнал. В карточке кандидата виден вклад каждого фактора.

Распределение площадей

Готовность программы

Паркинг и инженерия пересчитываются при каждом изменении наполнения

Коммерческое наполнение

Неарендуемые площади и паркинг

Как посчитаны неарендуемые площади

Соседства функций

Что с чем обязано стоять рядом, что усиливает друг друга, а что конфликтует по режиму, потокам, шуму или статусу. К правилам добавляются связки, которые фактически работают в этой точке по данным карты.

Упрощённая 3D-модель

Разрез здания

БЕСПЛАТНЫЙ АККАУНТ

Этот раздел доступен после регистрации

Зарегистрируйтесь бесплатно, чтобы открыть этот раздел. Параметры объекта, локация, подбор места и наполнение доступны без аккаунта.

Зарегистрироваться бесплатно Уже есть аккаунт — войти

Регистрация нужна для доступа к расширенной аналитике и сохранения работы за вашим аккаунтом.

Индустрии по роли в проекте

окупаемость одного метра: сколько стоит построить и сколько возвращает

Группировка не по виду деятельности, а по поведению в экономике здания. Срок считается от собственных затрат и дохода функции, без учёта соседей.

Что получается

—

срок окупаемости · диапазон —

Состав, который выдерживает эта точка

Замечания модели

Ключевые показатели

базовый сценарий · без НДС

Денежный поток, накопленный итог

Машиноместа и инсоляция

ст. 19 ПЗЗ, ред. 03.07.2026 · сумма по назначениям · сверка с ГПЗУ обязательна

Спрос против запроектированного

сколько метров рынок в этой точке способен принять

Экономика по блокам

базовый сценарий

Развернуть подробную таблицу в формате финансовой модели

Лет сдачи в аренду до реализации Структура повторяет лист «ФМ_Аренда_(5 лет)» финансовой модели 18.08.2026

Что такое капитализация объекта

Что каждая функция даёт зданию

Матрица «скорость возврата × капитализация метра»

Рейтинг индустрий в этом здании

Сохранённые сценарии

сравнение вариантов наполнения одного объёма

Готовые сценарии для сравнения

кликните — модель пересчитает всё

Быстрый расчёт